원심 판결
손해배상(기)
[서울고등법원 2012.6.20, 선고, 2011나85552, 판결]
【전문】
【원고, 항소인】
주식회사 베이스타 (소송대리인 법무법인 로윈 외 1인)
【피고, 피항소인】
주식회사 대우건설 (소송대리인 법무법인 지평지성 담당변호사 임성택 외 1인)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2011. 10. 13. 선고 2010가합121591 판결
【변론종결】
2012. 3. 28.
【주 문】
1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.
피고는 원고에게 1,300,000,000원 및 이에 대하여 2010. 12. 16.부터 2012. 6. 20.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다.
4. 제1항의 금원지급부분은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 1,300,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 인정사실
가. 원고는 2009. 8. 5. 피고로부터 부산 해운대구 우동 (지번 1 생략) 대 3,107.5㎡ 및 같은 동 (지번 2 생략) 대 325.3㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 대금 130억 원에 매수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 같은 날 피고에게 계약금 13억 원(매매대금의 10%)을 지급하였으며 잔금 117억 원(매매대금의 90%)은 2009. 10. 3.까지 지급하기로 하였다.
-이 사건 매매계약의 주요내용-
제1조 (매매합의 및 매매목적물)
마. 현재 매매목적물 상에 매도인이 제3자와 임대차계약을 맺고 있음을 매수인은 확인하였으며, 매수인은 아래와 같이 매도인의 임대현황을 확인하여 이에 대한 권리 및 의무를 승계한다.
- 소재지 : 부산 해운대구 우동 (지번 1 생략)번지 (3,107.5㎡)
- 임차인 : 주식회사 메트씨에스
- 임대보증금 : 금 삼억 원(300,000,000원)
- 월임대료 : 금 이천오백만 원 (25,000,000원 / V.A.T 별도)
- 임차기간 : 2008. 10. 1. ~2010. 4. 30.
제3조 (매매금액 및 대금의 지급)
나. 매수인은 잔금 지급 시 제1조 마항의 임대보증금 3억 원을 차감한 금액을 지급하며, 매도인의 임대인의 지위를 승계한다. 월임대료 정산은 일할계산을 원칙으로 한다.
다. 매수인의 매매대금 연체 시 지급기한의 익일부터 실제 지급일까지의 지체기간에 대하여 연 17%의 이자율을 적용한다.
제4조 (매매목적물의 인도 및 소유권 이전)
가. 매도인은 매수인의 매매대금 완납과 동시에 매수인에게 매매목적물을 명도하고, 소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 교부한다.
제6조 (계약의 해제 및 해지)
가. 매수인이 본 계약에서 정한 의무사항 및 아래의 각 호 사항을 이행하지 않을 경우에 매수인은 기한의 이익을 상실하고, 매도인은 사전 최고 없이 본 계약을 해제할 수 있다.
(1) 매수인이 잔금 지급일 이내에 매매대금 잔금을 납부하지 않을 경우
나. 매수인의 귀책사유로 본 계약이 해제될 경우 매수인이 계약금으로 매도인에게 납부한 금액은 위약금으로 매도인에게 귀속하며, 매수인은 어떠한 사유로도 매도인에게 계약금의 반환을 청구하지 못한다.
제7조 (비밀유지 및 기타사항)
가. 매도인과 매수인은 관계법령이나 법원의 재판 또는 정부기관의 적법한 명령에 의하여 공개가 요구되는 경우를 제외하고는 잔금지급일로부터 1년간 상대방의 서면에 의한 사전 동의 없이 본 계약의 내용을 제3자에게 공개하지 않기로 한다.
나. 매도인은 매수인에게 매매목적물의 완전한 인도를 위해 민법상 신의성실의 원칙으로써 최대한 협조를 하기로 한다.
나. 피고는 2010. 6. 1. 소외 주식회사 희수에스앤디(이하 ‘소외 회사’라 한다)에게 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 경료해 주었다.
다. 한편 원고는 제1심 2011. 7. 12.자 준비서면에서 피고의 이행불능을 이유로 이 사건 매매계약에 관하여 해제의 의사표시를 하였고 2011. 7. 11. 그 부본이 피고에게 송달되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 대한 판단
가. 원상회복의무의 발생
위 인정사실에 의하면, 피고가 2010. 6. 1. 소외 회사에게 이 사건 부동산을 일방적으로 매도하고 소유권을 이전함으로써 이 사건 매매계약은 피고의 책임있는 사유로 이행불능이 되었다. 한편 이러한 이행불능에 기한 해제의 의사표시가 담긴 원고의 준비서면이 피고에게 송달됨으로써 이 사건 매매계약은 2011. 7. 11. 해제되었다. 따라서 피고는 원상회복으로서 원고로부터 받은 13억 원 및 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2010. 12. 16.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2012. 6. 20.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 피고의 항변에 대한 판단
가. 자동실효 주장 및 판단
피고는 다음과 같이 주장한다. 원고는 여러 차례에 걸쳐 잔금지급기일의 연장을 요청하면서 2010. 5. 31.까지는 반드시 계약을 이행할 것을 약속하였고 만약 연기된 잔금지급기일까지도 잔금 지급 채무를 불이행할 경우에는 이 사건 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하였다. 당사자 사이에는 이와 같이 2010. 5. 31.이 도과됨으로써 매매계약이 이행의 제공 없이 자동해제 된다는 내용의 약정이 있었으므로, 위 소유권이전등기일 이전에 그 기한이 도과됨으로써 원고의 귀책사유로 인하여 계약이 실효되었다. 따라서 13억 원은 손해배상 예정액으로서 피고에게 귀속된다.
살피건대, 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동해제된다고 볼 수 없다. 다만 이 경우에 있어 ‘매도인이 이전등기 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기한도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 하는 특약’을 하였다고 볼 특별한 사정이 있는 경우에는 지급기한 도과사실 자체만으로 계약이 실효된다( 대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결 참조).
다음 ① 내지 ⑤ 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제2호증, 을 제1 내지 3호증(가지번호 포함)의 각 기재, 당심의 법원행정처장에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있다. ① 원고가 매매계약상 약정기일인 2009. 10. 3.까지 잔금을 지급하지 못하자, 피고는 2009. 10. 6. 원고에게 잔금 지급을 최고하고 잔금을 지급하지 않을 경우 이 사건 매매계약을 해제하겠다고 통지하였다. ② 원고가 잔금 지급기일 연장을 요청하였으나 피고는 2009. 10. 20. 이를 거절하고 조속한 잔금 납부가 이행되지 않으면 해제절차를 진행할 것을 재차 통지하였고, 2009. 11. 5., 2009. 12. 4. 각 잔금미지급을 이유로 이 사건 매매계약을 해제하고 이 사건 매매계약서 제6조에 따라 계약금이 피고에게 귀속된다고 통지하였다. ③ 원고는 2010. 4. 16. 피고에게 ‘잔금을 마련하기 위하여 PF 대출 등 여러 조치를 취하고 있으니 5월 말까지 잔금 지급기일을 연장해달라고 요청하였다. ④ 피고는 2010. 4. 30. 원고에게 ’현재 이 사건 부동산에 관하여 등기권리증 등 소유권이전에 필요한 모든 서류를 준비하고 원고의 잔금 지급과 동시에 이 사건 부동산을 명도할 수 있도록 모든 준비를 하여 둔 상태이므로 2010. 5. 31.까지 이 사건 매매계약에 따라 지연이자 및 잔금을 모두 지급하고 소유권이전등기 및 부동산을 인도받고 만약 위 일시까지 잔금 지급의무를 게을리 하는 경우에는 위 일시를 경과함으로써 이 사건 매매계약은 해제되고 계약금은 피고에게 귀속된다‘고 통지하였다. 원고는 이에 대하여 회신을 하지 않았다. ⑤ 그런데 피고는 2010. 5. 31.까지 매수인이 ‘원고’로 되어 있는 부동산매도용인감증명서를 발급받은 바 없고, 2010. 6. 1. 비로소 매수인이 ‘소외 회사’로 되어 있는 부동산매도용인감증명서를 발급받았다.
이와 같은 사실관계를 기초로 하여 당사자 사이에 피고 주장과 같은 내용의 특약이 있었는지 여부에 관하여 보건대, 원고의 2010. 4. 16.자 통보는 단순히 2010. 5.말까지 잔금지급기일을 연장하여 달라는 요청일 뿐이고 이를 위반하면 이행제공 없이 매매계약을 해제하여도 감수하겠다거나 피고가 이전등기 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 지급기한 도과만으로 계약이 실효된다는 의사라고 볼 수 없다. 특히 당심 2012. 1. 11. 변론기일에서의 피고 측 법정진술(‘매도용 인감증명서를 발급받았지만 사후에 폐기하였다’) 등에 의하면, 당사자 사이에는 부동산매도용인감증명서가 필요하다고 인식한 것으로 봄이 상당하다. 한편 피고는 2010. 4. 30.자 통지 당시에 그 통지내용과 다르게 사실은 소유권이전에 필요한 모든 서류를 준비하여 둔 것이 아니었으므로 피고의 위 통지는 부적법하여 효력이 없다. (주: 실제 판결이유) 또한 이에 대하여 원고가 회신하지 않았다고 하여 곧바로 당사자 사이에 위와 같은 특약이 체결된 것으로 의제할 수도 없다(매도인이 부동산매도용인감증명서를 발급받은 사례에 관한 대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결 참조). 따라서 2010. 5. 31.이 도과됨으로써 매매계약이 자동으로 실효되었다고 볼 수 없다(이상의 판단은 피고의 주장을 해제주장으로 선해하더라도 동일하게 적용될 수 있다).
나. 신의칙 등 주장 및 판단
피고는 다음으로, 원고는 8개월 정도 잔대금의 지급을 유예받았음에도 불구하고 잔금을 전혀 지급하지 않은 반면 피고는 발급에 그다지 어려움이 없는 부동산매도용인감증명서를 준비하지 않은 것이어서, 그 위반의 정도에 비추어 중대한 의무를 이행하지 않은 원고가 사소한 의무를 위반한 피고에 대하여 동시이행을 주장하는 것은 공평의 원칙이나 신의칙에 비추어 허용될 수 없다고 주장한다.
살피건대, 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있고, 매도인이 준비해야 하는 소유권이전등기서류 중에서 부동산매도용인감증명서를 제외한 나머지 서류들(인감도장과 등기권리증 등)은 매도인의 수중에 있는 것이고 오로지 부동산매도용인감증명서만이 매도인이 이행의 제공을 하였는지를 객관적으로 알 수 있는 서류이다. 따라서 부동산매도용인감증명서를 발급받는 것이 그다지 어려운 일이 아니라고 하여 매도인이 부동산매도용인감증명서를 준비하지 않았음을 이유로 동시이행을 주장하는 매수인의 항변이 공평의 원칙이나 신의칙에 위반된다고 볼 수 없다.
4. 결론
그렇다면, 피고는 원고에게 13억 원 및 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2010. 12. 16.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2012. 6. 20.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
따라서, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고 피고에게 위 금원의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 장석조(재판장) 박석근 염우영
상고심 판결
손해배상(기)
[대법원 2012.11.29, 선고, 2012다65867, 판결]
【판시사항】
[1] 매수인의 잔대금 지급 준비가 되어 있지 않은 경우, 매도인이 하여야 할 이행 제공의 정도
[2] 매도인 甲과 매수인 乙이 체결한 부동산 매매계약에서 乙이 잔금 지급을 연체하며 잔금지급기일의 연장을 요청하자 甲이 이를 받아들여 ‘연장된 기일까지 잔금과 지연이자를 지급하지 않으면 매매계약이 해제된다’는 취지로 통지한 다음, 乙이 연장된 기일에도 잔금을 지급하지 못하자 그 다음날 부동산 소유권을 제3자에 이전해 주었는데, 甲은 연장된 기일에 소유권이전등기에 필요한 서류 중 부동산 매도용 인감증명서만을 발급받지 않고 있었던 사안에서, 甲이 소유권이전등기의무에 관한 이행 제공을 마쳤다고 보아야 하는데도 이와 달리 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다고 한 사례
【판결요지】
[1] 쌍무계약에서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고, 따라서 매수인이 잔대금의 지급 준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다.
[2] 매도인 甲과 매수인 乙이 체결한 부동산 매매계약에서 乙이 잔금 지급을 연체하며 잔금지급기일의 연장을 요청하자 甲이 이를 받아들여 ‘연장된 기일까지 잔금과 지연이자를 지급하지 않으면 매매계약이 해제된다’는 취지로 통지한 다음, 乙이 연장된 기일에도 잔금을 지급하지 못하자 그 다음날 부동산 소유권을 제3자에 이전해 주었는데, 甲은 연장된 기일에 소유권이전등기에 필요한 제반 서류 중 부동산 매도용 인감증명서만을 발급받지 않고 있었던 사안에서, 연장된 기일까지도 잔금 지급을 준비하지 못한 乙의 약정의무 불이행 정도에 비추어 甲이 비록 연장된 기일까지 부동산 매도용 인감증명서를 발급받지 않고 있었다고 하더라도 이는 언제라도 발급받아 교부할 수 있는 것이므로 乙에게 소유권이전등기의무에 관한 이행 제공을 마쳤다고 보아야 하고, 따라서 부동산 매매계약은 甲이 통지한 조건부 해제의사표시에 따라 乙이 연장된 기일까지 잔금지급의무를 이행하지 않음으로써 적법하게 해제되었다고 보아야 하는데도, 이와 다른 전제에서 甲이 소유권이전등기의무에 관한 이행 제공을 다하지 못하였으므로 위 조건부 해제의사표시가 부적법하다고 본 원심판결에는 쌍무계약에서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행 제공의 법리를 오해한 위법이 있다고 한 사례.
【참조조문】
[1] 민법 460조, 제536조 제1항 / [2] 민법 460조, 제536조 제1항
【참조판례】
[1] 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다36511 판결(공2002상, 260)
【전문】
【원고, 피상고인】
주식회사 베이스타 (소송대리인 법무법인 케이씨엘 외 2인)
【피고, 상고인】
주식회사 대우건설 (소송대리인 법무법인 지평지성 담당변호사 이공현 외 4인)
【원심판결】
서울고법 2012. 6. 20. 선고 2011나85552 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
쌍무계약에 있어서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고, 따라서 매수인이 잔대금의 지급준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다( 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001다36511 판결 등 참조).
원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 원고는 2009. 8. 5. 피고로부터 이 사건 부동산을 대금 130억 원에 매수하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금 13억 원을 지급하였으며 잔금 117억 원은 2009. 10. 3.까지 지급하기로 한 사실, 원고가 위 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못하자(주: 원고의 귀책사유로 인한 피고의 이행제공 의무 경감) 피고는 2009. 10. 6. 잔금지급을 최고하면서 잔금을 지급하지 않으면 이 사건 매매계약을 해제한다고 통지하였고, 원고가 잔금지급기일의 연장을 요청하였으나 피고는 2009. 10. 20. 이를 거절하면서 조속히 잔금을 지급하지 않으면 해제절차를 진행하겠다고 재차 통지하였으며 2009. 11. 5.과 2009. 12. 4. 두 차례에 걸쳐 잔금미지급을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다고 통지한 사실, 원고가 2010. 4. 16. 피고에게 잔금을 마련하기 위하여 대출 등 여러 조치를 취하고 있으니 2010. 5. 말까지 잔금지급기일을 연장해달라고 요청하였고, 피고는 2010. 4. 30. 원고에게 ‘이 사건 부동산에 관하여 등기권리증 등 소유권이전에 필요한 모든 서류를 준비하여 둔 상태이므로 2010. 5. 31.까지 이 사건 매매계약에 따라 잔금 및 그 지연이자를 지급하고 소유권이전등기 및 부동산을 인도받고 만약 위 일시까지 잔금 지급의무를 게을리하는 경우에는 위 일시를 경과함으로써 이 사건 매매계약은 해제된다’고 통지한 사실, 피고는 2010. 5. 31.까지 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기에 필요한 제반 서류를 준비하고 있었으나 부동산 매도용 인감증명서는 발급받지 않은 상태였는데 원고가 2010. 5. 31.까지 잔금을 지급하지 못하자 피고가 그 다음날인 2010. 6. 1. 자신 명의의 부동산매도용인감증명서를 발급받아 같은 날 소외 주식회사 희수에스앤디에게 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 경료하여 준 사실을 알 수 있다.
위와 같은 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, 원고는 피고가 잔금지급기일로 최종 통보한 2010. 5. 31.까지도 잔금지급준비를 하지 못하고 있었으므로 원고의 이러한 약정의무 불이행 정도에 비추어 보면 피고가 비록 2010. 5. 31.까지 소유권이전등기에 필요한 서류 중 부동산 매도용 인감증명서만을 발급받지 않고 있었더라도 이는 언제라도 발급받아 교부할 수 있는 것이므로 원고에게 소유권이전등기의무에 대한 이행의 제공을 마쳤다고 보아야 하고, 따라서 피고가 2010. 4. 30. 원고에게 통지한 위와 같은 조건부 해제의사표시에 기하여 이 사건 매매계약은 2010. 5. 31.까지 원고가 잔금지급의무를 이행하지 아니함으로써 적법하게 해제되었다고 할 것이다.
그럼에도 원심은 이와 다른 전제에서 피고가 소유권이전등기의무에 관한 이행의 제공을 다하지 못하였으므로 위 조건부 해제의사표시가 부적법하다는 취지로 판단하였는바, 원심의 이러한 조치에는 쌍무계약에서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
그러므로 피고의 나머지 상고이유에 대하여 판단할 필요 없이 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 민일영(재판장) 이인복 박보영(주심) 김신
이 법은 실지명의(實地名義)에 의한 금융거래를 실시하고 그 비밀을 보장하여 금융거래의 정상화를 꾀함으로써 경제정의를 실현하고 국민경제의 건전한 발전을 도모함을 목적으로 한다.